– संजीव चांदोरकर
एका बाजूला मागणी नसल्यामुळे विक्री विना पडून असलेली महागडी घरे आणि
दुसऱ्या बाजूला किमती परवडत नसल्याने चांगल्या घराविना असणारे कोट्यावधी नागरिक.
हे आहे भारताच्या अर्थव्यवस्थेचे प्रातिनिधिक चित्र !
देशाची अर्थव्यवस्था “मास” साठी नाही “क्लास” साठी राबवली जात आहे. याचा संबंध अर्थव्यवस्थेच्या K शेप रिकव्हरीशी आहे. त्याचा संबंध देशातील टोकाच्या आर्थिक विषमतेशी आहे.
दोन बातम्या
१, लोकसत्ता १४ जून, २०२६ “देशात जवळपास १२ लाख घरे विक्री विना पडून आहेत. त्यातील २, ९०, ००० घरे मुंबई महानगर (एम एम आर) भागात, आणि पुणे भागात अजून ९०,००० घरे विक्री विना पडून “
२. लोकसत्ता १७ जून २०२६ “ गोरेगाव येथील पंतप्रधान आवास योजनेतील १३ घरांच्या सोडतीसाठी १७,७५७ अर्ज “
दुसऱ्या, तिसऱ्या फळीतील शहरे, ग्रामीण भाग या पोस्टमधील चर्चेपुरता तूर्तास बाजूला ठेवूया. (तेथे राहणाऱ्या नागरिकांच्या घरांचे प्रश्न कमी लेखण्याचा उद्देश नाही) ही पोस्ट देशातील टॉपची ५० शहरे आहेत त्यापुरती आहे.
गेल्या काही वर्षात अनेक क्षेत्रात प्रीमियम प्रॉडक्ट उत्पादन करून विक्री साठी उपलब्ध करण्याचा ट्रेंड सुरू आहे. त्याला अर्थव्यवस्थेचे premiumization असे म्हणतात. म्हणजे अर्थव्यवस्थेतील श्रीमंत/ क्रयशक्ती असणाऱ्या नागरिकांसाठी महागडी प्रॉडक्ट्स उत्पादन करायची.
उदाहरणार्थ: कार्सच्या उत्पादनात एकदम ५० लाख आणि पुढच्या किमती वाल्या उत्पादित कार्सची संख्या वाढती आहे.
हे झाले एक उदाहरण. असे अनेक उत्पादनाच्या बाबतीत घडलेले दाखवता येईल.
तीच गोष्ट रिअल इस्टेट मध्ये घडली. मुंबईसारख्या शहरात घरांची एक ते दोन कोटी किंमत हा न्यू नॉर्मल तयार झाला आहे. रिअल इस्टेट कंपन्यांनी धडाधड प्रीमियम फ्लॅट बांधले व विक्रीला काढले. कारण महागडी घरे आणि परवडणारी घरे यांना लागणारी जमीन तीच असते ना?
मुंबई आणि देशातील टॉपच्या शहरात एक , दोन, तीन, पाच कोटी रुपयांची घरे घेऊ शकणाऱ्या कुटुंबांची संख्या असून असून किती असणार?
म्हाडा सारखी सोशल हाउसिंग साठी, म्हणजे नफेखोरी साठी नसलेली, स्थापन झालेली गृहनिर्माण संस्था देखील उच्च मध्यमवर्गाला परवडतील अशी घरे बांधते आणि तशाच घरांच्या किंमती ठेवते.
महागड्या घरांचा उठाव न होण्याच्या कारणातील काही कारणे
उच्च आर्थिक स्थरातील बरीचशी कुटुंबे गुंतवणूक म्हणून घर खरेदी करतात. घरांचे भाव नजिकच्या काळात वाढणार नाहीत असा त्यांना वास जरी आला तरी ते नवीन घरांची खरेदी म्हणजे गुंतवणूक थांबवतात. अर्थव्यवस्था खूप vibrant नाही, नजीकच्या काळात मंदीचे ढग दाटू शकतात हे सगळ्यांना कळत आहे. म्हणून गुंतवणुकी म्हणून घर खरेदी मंदावत आहे.
महाग घरांचा दुसरा खरेदीदार आयटी, नव तंत्रज्ञान, फायनान्स, बँकिंग, मिडिया, अशा क्षेत्रातील तरुण प्रोफेशनल. नवरा बायको दोघांना चांगले पॅकेज. २०,००० ईएमआय भरू शकणारा.
गृहकर्ज देण्यासाठी अनेक कर्ज देणाऱ्या कंपन्या, बँका एका पायावर तयार. या तरुण couples नी गेल्या काही वर्षात या प्रीमियम सेगमेंट मध्ये घरे घेतली. आता या क्षेत्रात, आर्टिफिशियल इंटेलिजन्स वगैरे मुळे येऊ शकणाऱ्या अनिश्चिततेमुळे हा वर्ग देखील फारसा उत्साह दाखवत नाही.
दुसऱ्या बाजूला घरांची ज्या कुटूंबांना खरी भूक आहे, म्हणजे घर खरेदी करून त्यात त्यांना राहायला जायचे आहे, गुंतवणूक म्हणून नाही, त्यांची या शहरातील संख्या दशलक्षांमध्ये आहे. त्यांच्या संख्येच्या मानाने परवडणारी घरे बांधलीच जात नाहीत. एका बातमीप्रमाणे जेवढी नवीन घरे बांधली जातात त्यापैकी तथाकथित affordable housing नावाखाली फक्त पाच टक्के घरे असतात. आणि affordable ची व्याख्या देखील ५० लाख असते.
अर्थ अर्ध साक्षरलोक म्हणतात गरिबांना गृहकर्ज काढायला सांगा. पण यांच्या कडे ना सॅलरी स्लिप ना उत्पन्नाची नियमित साधने. कोण कर्ज देणाऱ्या बँका, संस्था यांना एवढे मोठे कर्ज दीर्घकाळासाठी द्यायला इच्छुक असेल.
१२ लाख कोटी घरे विक्री विना पडून. त्या घरांची बाजारातील विक्रीची किंमत सरासरी एक ते दीड कोटी रुपये आहे. म्हणज १२ ते १८ लाख कोटी रुपयांचे भांडवल अडकून पडले आहे. १० एक्के व्याज / परतावा धरला तर यांची वार्षिक carrying / opportunity cost किती होईल याची कल्पना करा. भांडवलशाही अराजकवादी आहे ते यामुळे.
ओव्हर सप्लाय झाला तर किमती कमी होतात ; पण ते फक्त शेतमालाला लागू पडते. रियल इस्टेट मध्ये भाव कमी झालेले बघितले आहेत कधी ? अंहं , कार्टेल वगैरे शब्द वापरायचे नाहीत. स्पर्धेवर आधारित भांडवलशाही आहे ना ही ?
मुद्दा घरे बांधणाऱ्या रियल इस्टेट कंपन्यापुरता किंवा घरे खरेदी करणाऱ्या कुटुंबांपुरता मर्यादित नाही. रिअल इस्टेट क्षेत्र मंदावण्याचे खूप गंभीर परिणाम मॅक्रो इकॉनॉमी वर होत असतात.
रिअल इस्टेट उद्योगाचे हे इंजिन अर्थव्यवस्थेच्या गाडीला आर्थिक मंदीच्या घाटातून रुळावरून वर चढवते पण ते इंजिन बंद पडले तर अख्खी गाडी घाटातून रुळावरून हळूहळू खाली येऊ शकते.
